Счета эскроу стали неотъемлемой частью долевого строительства в России: 1 июля 2019 года начала действовать новая редакция федерального закона № 214-ФЗ. С этого момента застройщики потеряли возможность вливать в строительство объектов деньги дольщиков — эти средства замораживаются на счетах эскроу, которые раскрываются лишь после того, как компания сдала объект в эксплуатацию. Впрочем, некоторые банки и застройщики решили стать первопроходцами и опробовали механизм еще в 2018 году. Авторы закона называли главной его целью раз и навсегда решить ситуацию с обманутыми дольщиками, ведь для многих регионов России она очень остра.
С другой стороны, застройщик, лишенный возможности вливать средства дольщиков, теперь должен найти альтернативный источник финансирования. Это могут быть его собственные деньги, средства инвестора и, наконец, кредит под проект. Однако получить проектное финансирование может не любой застройщик, не в любом банке и не всегда на выгодных условиях.
Во время Zoom-конференции представители ведущих банков и застройщиков рассказали ДОМОСТРОЙРФ.РУ, как они работают по новым правилам, с какими трудностями сталкиваются и к чему стремятся в контексте данного вопроса.
Новые правила долевого строительства: впечатления застройщиков
Эксперты и даже представители власти признают, что новые правила долевого строительства встряхнули рынок, став для него серьезным стрессом. Но, с другой стороны, произошел своего рода естественный отбор: на плаву остались те компании, который имеют достаточный запас прочности и, как следствие, более надежны для дольщиков.
Марина Кротова, коммерческий директор компании «ВДК» из Воронежа, не считает введение новых правил строительства каким-то серьезным катаклизмом.
Марина Коротова,
Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж)
Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.
Представитель воронежской компании отметила, что наличие проектного финансирования должно внушать доверие дольщикам — значит, строительство объекта контролируется банком-кредитором и другими органам. Это гарантия того, что жилье будет сдано в эксплуатацию в срок. Счета эскроу, в свою очередь, гарантируют сохранность и возврат денег дольщика в любом случае — даже если что-то пойдет не так.
Финансовый директор компании «ННДК» (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова также отметила, что новые правила ничего кардинально не поменяли: компания и раньше открывала кредитные линии для реализации своих проектов, хотя иногда их не приходилось использовать.
Ольга Назарова,
Финансовый директор компании «ННДК» (г. Нижний Новгород)
У нас всегда была установка иметь „кредитное плечо“, чтобы не ставить график строительства в зависимость от плана продаж. 1 июля 2019 года не явилось для нас чем-то страшным, мы продолжаем работать в том же режиме.
Проектное финансирование: миссия выполнима
Представители банков, в свою очередь, говорят о том, что, будучи кредиторами, как никто заинтересованы в надежности заемщиков. При этом подход к каждому проекту, претендующему на финансирование, индивидуальный.
«Условия финансирования для разных застройщиков в одном банке могут отличаться, — говорит Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ. — Это зависит и от региона, и от локации объекта, и от класса жилья, от конкурентной среды и маркетингового поля. Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта».
Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннингалеева отметила, что наиболее комфортные условия кредитования — у групп компаний. По её словам, сейчас многие банки предпочитают давать кредиты отдельным юрлицам, но под гарантии группы компаний.
«Застройщику это дает определенную свободу действий — он может брать кредиты под разные проекты в разных банках, так как заемщиками выступают разные юрлица, входящие в одну группу», — рассказала Миннингалеева.
Девелоперы, в свою очередь, сетуют на то, что выбор банков, где можно запросить проектное финансирование, в регионах не та и велик. Причина — в необходимости проводить строительный аудит, но не в любом кредитном учреждении есть штатные специалисты. Если таковых нет, застройщикам предлагают воспользоваться услугами независимых экспертов, а этом дополнительные временные и денежные затраты. В итоге в выигрыше остаются те банки, которые имеют собственных специалистов в этой сфере, а их за пределами двух столиц не так много.
При этом сейчас банковская сфера старается быстро и эффективно адаптироваться к новым реалиям, создавая всё новые и новые продукты для застройщиков — в частности, речь идет о бридж-кредитах, которые даются до вхождения в проектное финансирование и могут быть потрачены на приобретение прав на землю, экспертизу, разрешительную документацию и т. д. Это выход для тех компаний, которые имеют ограниченное количество собственных средств.
Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова отметила, что уже есть в наличии и находятся в разработке новые продукты, направленные на то, чтобы сделать сотрудничество с застройщиками более удобным и обоюдовыгодным. Другие банки тоже активно работают в том направлении.
«Сейчас разрабатывается продукт для низколиквидных площадок, которые имеют место по России, — рассказала Ногуманова. — Многие застройщики уходят из больших городов в районы, поэтому он может быть востребован».
Эксперты сошлись во мнении, что нововведения, связанные с долевым строительством, дали толчок для развития банковской сферы, которая сейчас находится в поиске актуальных решений и интересных предложений для строительного бизнеса.
Какие гарантии дают счета эскроу дольщикам?
Представители банков уточняют: открытие счетов эскроу и предоставление финансирования — два разных продукта, которые могут никак не пересекаться. Например, эскроу могут быть открыты, но при этом застройщик направляет на строительство собственные деньги или средства инвестора. Для открытия эскроу банк не требует от компании жесткого соответствия каким-то требованиям, как в случае с проектным финансированием.
Самый актуальный вопрос для человека, который решил приобрести квартиру в новостройке, таков: как меня защитят счета эскроу?
Елена Щербакова,
Заместитель коммерческого директора компании «МСК» (г. Ростов-на-Дону)
Возьмем ситуацию, когда человек купил квартиру без использовани счетов эскроу, и застройщик срывает сроки. Клиент может обратиться к застройщику за расторжением договора и получением своих денег обратно. Но, скорее всего, если застройщик уже не исполняет свои обязательства, вернуть ему нечего. В случае с эскроу всё проще: если застройщик обязательства не выполнил, дольщик может обратиться к нему с требованием о расторжении договора, и его деньги гарантировано будут возвращены, т.к. хранятся на эскроу-счетах. Безусловно, у дольщика нет стопроцентной гарантии, что он получит свою квартиру, но даже в случае неудачи он обязательно вернет вложенные средства.
Ольга Назарова, в свою очередь, назвала главный недостаток счетов эскроу: если банк, в котором они открыты, обанкротится, то максимальная страховая сумма, которую может получить владелец эскроу, — 10 миллионов рублей. Даже если на счету лежали 20 миллионов. И если для регионов 10 миллионов — серьезна сумма, то в Москве и Петербурге часто покупается значительно более дорогие квартиры.
Говоря о рисках, Гузель Ногуманова отметила, что у банков они тоже есть.
«Если объект не введен в эксплуатацию в назначенный срок и соответствующие документы не предоставлены в банк, через 6 месяцев счета эскроу автоматически раскрываются — деньги возвращаются физическим лицам, даже если договора долевого участия не расторгнуты», — рассказала Ногуманова.
Таким образом, для России долевое строительство с использованием эскроу — реальная возможность больше не пополнять многотысячную армию обманутых дольщиков, которая и так «распускается» с большим трудом.
Автор: Анна Синаревская
Комментарии