Покупка жилья за материнский капитал: обязательства, сложности, риски

Материнский капитал уже более 10 лет является одной из основных мер поддержки семей с детьми в России: его начали выдавать в 2007 году, и за всё время действия программы материальную помощь получили около 10 миллионов семей.

До 2020 года маткапитал выплачивали на второго или последующих детей, а с этого года получить его можно уже за первенца.

На сегодняшний день при рождении (усыновлении) первого ребенка семья получает 466 тысяч 617 рублей, если в последующем родится или будет усыновлен второй ребенок, полагается доплата в 150 тысяч. Если же в период с 1 января 2020 года в семье родился второй ребенок, ячейка общества получит сразу 616 тысяч 617 рублей.

Также семьи с низким доходом могут получать выплаты из маткапитала ежемесячно до достижения ребенком возраста 3 лет.

Согласно статистике Минтруда, более половины обладателей материнского капитала в 2020 году направили его на улучшение жилищных условий — покупку жилья или погашение ипотеки.

Однако не все знают, что вложение маткапитала в покупку квартиры накладывает определенные обязательства и ограничения, и об этом лучше знать заранее.

ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал, как можно в последующем распоряжаться таким жильем и какие трудности могут с этим возникнуть.

Каждому по кусочку

О нюансах покупки и использования жилья, в которое вложен материнский капитал, нам рассказала старший управляющий партнер юридической компании PGPartners (г. Москва) Полина Гусятникова.

Главное условие состоит в том, что в нем должны быть выделены доли не только супругам, но и всем детям.

Полина Гусятникова: «К числу документов, которые предоставляются владельцем сертификата в территориальный орган Пенсионного фонда РФ в случае направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, отнесено засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство в шестимесячный срок оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению».

Конечно, возникает вопрос, как делить квартиру/дом. Не стоит его недооценивать, ведь не все супруги остаются вместе до конца жизни, и тогда встает вопрос о разделе имущества. Квартира, купленная с использованием материнского капитала, — тоже может считаться совместно нажитым имуществом. Так как же справедливо выделить доли? Ведь материнский капитал может составлять, например, пятую часть от стоимости квартиры (дома), а остальные средства — собственные или взятые в кредит.

Полина Гусятникова проясняет ситуацию: при распределении долей нужно руководствоваться частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ, а также положениями статей 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации. В них прописано, что определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена.

Полина Гусятникова: «В данном случае необходимо руководствоваться принципом соответствия долей в зависимости от объема собственных средств, вложенных в покупку жилья родителями (в том числе средств, принадлежащих каждому из родителей, не являющихся совместно нажитыми), а также средств материнского капитала. Материнский капитал должен распределяться на родителей и детей в равных долях. Доли детей в общем имуществе определяются пропорционально их доле в материнском капитале».

Но если при разводе супруги могут разделить жилье, купленное с использованием маткапитала, то в неистраченном виде он не делится. Согласно закону, разделу подлежат только выплаты, не имеющие специального целевого назначения, а маткапитал имеет специальное целевое назначение.

Материнский капитал и ипотека

Сегодня материнский капитал можно использовать для погашения ипотеки и даже в качестве первого взноса, но на деле с этим часто возникают трудности. Дело в том, что заемщик, берущий кредит, не может свободно распоряжаться этими средствами — деньги предоставляет Пенсионный фонд. Он же может отказать в использовании маткапитала.

В этом году в закон внесены изменения, которые значительно упростили жизнь заемщикам: заявление о распоряжении средствами по сертификату передается сразу в банк, а кредитная организация уже сама связывается с ПФ, передает данные об одобрении ипотечного кредита и другие необходимые документы.

Однако есть и другие сложности. Например, маткапитал не рассматривается как подтверждение платежеспособности заемщика — даже если его суммы достаточно для минимального первого взноса, кредитная организация может потребовать внесения дополнительных личных средств.

Еще одна сложность состоит в выделении долей, ведь ипотечную квартиру банк берет в залог. Чтобы выделить доли, нужно получить два разрешения: согласие банка на выделение долей в залоговой квартире, а также разрешение органов опеки и попечительства на залог детских долей.

Полина Гусятникова: «Не так часто банки готовы дать подобное разрешение, ведь в последующем могут возникнуть проблемы, если заемщики будут недобросовестно оплачивать сумму займа, и банк примет решение обратить взыскание на данную квартиру. Проблемы могут возникнуть и на этапе получения согласия от органов опеки, но тут многое зависит от региона. Кроме того, каждый случай органы опеки рассматривают индивидуально, поэтому в любом случае попробовать стоит».

Риски и «скользкие» моменты

Больше всего в ситуации с жильем, купленным за материнский капитал, рискует человек, которому его перепродают: если, несмотря на обязательство о выделении детям долей в приобретаемом жилье, предыдущий владелец не сделал этого, то суд может признать сделку недействительной.

Полина Гусятникова: «Мне на практике встречался случай, когда выяснилось, что мать детей использовала средства материнского капитала на погашение долга по кредиту, взятому на покупку жилого дома. Впоследствии она продала этот дом, не исполнив данное Пенсионному фонду обязательство о наделении детей долями в праве собственности на дом. Решением суда договор купли-продажи был признан недействительным, дом возвращен продавцу — матери детей, и суд обязал ее оформить жилой дом в общую долевую собственность — ее и несовершеннолетних детей».

Также у покупателя могут возникнуть проблемы, если бывший владелец, купивший квартиру с использованием маткапитала, после продажи не обеспечил детей другим пригодным жильем. Это может выясниться позже, когда деньги от продажи уже использовали. В итоге, если суд признает договор купли-продажи недействительным, покупатель будет обязан вернуть жилье прежним владельцам, но свои средства обратно вряд ли получит.

Важно помнить, что обязательным условием траты маткапитала на недвижимость является улучшение жилищных условий. Например, если у семьи вообще нет жилья, то покупка комнаты в коммуналке будет являться улучшением жилищных условий. А вот если семья проживала в отдельной квартире, продала её и купила комнату в общежитии с использованием материнского капитала, об улучшении говорить не приходится. Напротив, эти действия могут трактоваться как хищение социальных выплат, и если будет доказан преступный умысел, последует уголовная ответственность.

В зависимости от ситуации, наказание может быть разным: от штрафа в 120 тысяч рублей до 10 лет лишения свободы.

Также владельца сертификата могут привлечь к гражданско-правовой ответственности — обязать вернуть полученные средства в Пенсионный фонд РФ.

Автор: Анна Синаревская